Guide : acheter depuis l'étranger
Acheter un logement en Turquie depuis l'étranger
Ce guide s'adresse aux citoyens turcs vivant à l'étranger et aux ressortissants étrangers qui souhaitent acheter un logement en Turquie.
Nous présentons les principales étapes dans l'ordre : du choix du projet au titre de propriété, puis les charges et impôts après la remise des clés.
Cette page fournit uniquement des informations générales. Elle ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles et les montants changent régulièrement. Avant de décider, faites confirmer la situation actuelle par un avocat, un notaire ou le bureau du registre foncier.
Choisir un projet et rencontrer le promoteur à distance
Sur From Homeland, vous pouvez comparer les projets par ville, nombre de pièces et date de livraison. Depuis la page d'un projet, vous pouvez prendre rendez-vous pour un appel vidéo avec le promoteur.
Lorsque vous êtes en Turquie, essayez de visiter le chantier ou le bureau de vente sur place.
Demandez au promoteur les documents suivants :
- le permis de construire
- le permis d'habiter (iskân) pour les projets achevés
- pour une vente sur plan, l'attestation d'assurance d'achèvement ou de garantie bancaire
Obtenir un numéro fiscal turc
Un numéro fiscal (vergi numarası) est nécessaire pour le titre de propriété.
Si vous êtes citoyen turc, votre numéro d'identité T.C. sert de numéro fiscal.
Si vous êtes ressortissant étranger, vous pouvez obtenir un numéro fiscal auprès d'un bureau des impôts en Turquie ou d'un consulat de Turquie. Votre passeport suffit généralement.
Si vous ne pouvez pas être en Turquie : la procuration
Si vous ne pouvez pas être présent en Turquie pendant l'achat, vous pouvez donner procuration (vekâletname) à une personne de confiance.
Vous pouvez la faire établir dans un consulat de Turquie à l'étranger. Si elle est établie par un notaire étranger, une apostille et une traduction en turc peuvent être nécessaires.
À retenir :
- Ne la confiez qu'à une personne en qui vous avez pleinement confiance.
- Limitez-la au bien concerné, en précisant l'îlot (ada), la parcelle (parsel) et le lot.
- Ne donnez pas de procuration générale et illimitée.
- Vous pouvez la révoquer une fois l'achat terminé.
Le contrat et vos droits en cas de vente sur plan
Lorsque vous payez un logement avant son achèvement, le droit turc parle de vente de logement avec paiement anticipé. La loi n° 6502 sur la protection des consommateurs protège l'acheteur dans ce cas :
- Le contrat doit être conclu devant notaire.
- Vous disposez d'un droit de rétractation de 14 jours après la signature, sans avoir à vous justifier. Faites confirmer les règles en vigueur par votre notaire ou votre avocat.
- Le vendeur doit fournir une assurance d'achèvement ou une garantie bancaire. Demandez-en une copie.
Vous pouvez aussi demander que la promesse de vente notariée soit annotée au registre foncier. Cela vous protège contre la vente du logement à une autre personne.
Le contrat doit indiquer clairement la date de livraison, les caractéristiques de l'appartement, le prix total, l'échéancier de paiement et les conséquences d'un retard de livraison. Avant de signer, posez des questions sur toute clause que vous ne comprenez pas.
Paiement et transfert d'argent
Payez uniquement sur le compte bancaire de la société du promoteur. Ne payez jamais sur un compte personnel ni en espèces.
Conservez le justificatif de chaque paiement et indiquez le projet et l'appartement dans le libellé du virement.
Si vous envoyez des devises depuis l'étranger, demandez à l'avance à votre banque quels documents seront nécessaires. Pour certains virements, un justificatif de l'origine des fonds peut être demandé.
Méfiez-vous des messages affirmant que les coordonnées bancaires du promoteur ont changé. Confirmez toujours un tel changement directement auprès du promoteur.
Transfert du titre de propriété (tapu) et frais
Le transfert du titre de propriété (tapu) se fait dans un bureau du registre foncier relevant de la Direction générale du registre foncier et du cadastre (Tapu ve Kadastro). Dans une vente sur plan, il a généralement lieu une fois le logement achevé. Un rendez-vous est fixé, et l'acheteur et le vendeur, ou leurs mandataires, viennent signer.
La taxe de transfert de propriété est généralement de 4 % de la valeur déclarée. Sauf accord contraire, l'acheteur paie 2 % et le vendeur 2 %. De petits frais administratifs s'y ajoutent.
Les ressortissants étrangers qui ne parlent pas turc peuvent avoir besoin d'un traducteur assermenté lors du rendez-vous. Des documents supplémentaires, comme un rapport d'évaluation, peuvent aussi être demandés aux acheteurs étrangers.
Avant le transfert, vérifiez la situation d'urbanisme et les permis du bien, et assurez-vous que le titre ne porte ni hypothèque ni saisie.
DASK et assurance habitation
Le titre de propriété ne peut pas être transféré sans l'assurance obligatoire contre les tremblements de terre (DASK). Vous pouvez souscrire la police avant le transfert auprès d'une compagnie ou d'un agent d'assurance.
L'assurance habitation est facultative mais recommandée. La DASK ne couvre que les dommages causés au bâtiment par un séisme, dans la limite d'un plafond. Une assurance habitation peut couvrir vos biens et d'autres risques comme l'incendie, les dégâts des eaux et le vol.
Après la livraison
Une fois les clés remises, voici les frais et démarches à prévoir :
- Taxe foncière (emlak vergisi) : payée chaque année à la municipalité, généralement en deux versements, en mai et en novembre.
- Charges de copropriété (aidat) : votre part des frais communs de l'immeuble ou de la résidence, fixée par la gestion de l'immeuble.
- Abonnements : ouvrez à votre nom les contrats d'électricité, d'eau et de gaz.
Si vous vivez à l'étranger, vous pouvez mettre en place des paiements automatiques auprès de votre banque pour ces factures.