Ratgeber: Kauf aus dem Ausland
Wohnungskauf in der Türkei vom Ausland aus
Dieser Leitfaden richtet sich an türkische Staatsangehörige im Ausland und an ausländische Staatsangehörige, die in der Türkei eine Wohnung kaufen möchten.
Wir gehen die wichtigsten Schritte der Reihe nach durch: von der Wahl des Projekts über die Eintragung im Grundbuch bis zu den Kosten und Steuern nach der Übergabe.
Diese Seite bietet nur allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Beträge ändern sich von Zeit zu Zeit. Lassen Sie sich den aktuellen Stand vor Ihrer Entscheidung von einem Anwalt, einem Notar oder dem Grundbuchamt bestätigen.
Projekt auswählen und den Bauträger aus der Ferne kennenlernen
Auf From Homeland können Sie Projekte nach Stadt, Zimmerzahl und Übergabetermin vergleichen. Über die Projektseite vereinbaren Sie einen Videotermin mit dem Bauträger.
Wenn Sie in der Türkei sind, besichtigen Sie nach Möglichkeit die Baustelle oder das Verkaufsbüro vor Ort.
Fragen Sie den Bauträger nach diesen Dokumenten:
- Baugenehmigung
- Nutzungsgenehmigung (iskân) bei fertiggestellten Projekten
- Beim Kauf vom Plan: Nachweis der Fertigstellungsversicherung oder der Bankgarantie
Türkische Steuernummer beantragen
Für die Eintragung im Grundbuch brauchen Sie eine Steuernummer (vergi numarası).
Wenn Sie die türkische Staatsangehörigkeit besitzen, dient Ihre T.C.-Identitätsnummer als Steuernummer.
Wenn Sie eine andere Staatsangehörigkeit haben, erhalten Sie eine Steuernummer bei einem Finanzamt in der Türkei oder bei einem türkischen Konsulat. In der Regel genügt Ihr Reisepass.
Wenn Sie nicht in der Türkei sein können: Vollmacht
Wenn Sie während des Kaufs nicht in der Türkei sein können, können Sie einer Vertrauensperson eine Vollmacht (vekâletname) erteilen.
Die Vollmacht können Sie bei einem türkischen Konsulat im Ausland ausstellen lassen. Wird sie bei einem ausländischen Notar erstellt, sind unter Umständen eine Apostille und eine türkische Übersetzung nötig.
Beachten Sie:
- Erteilen Sie die Vollmacht nur einer Person, der Sie wirklich vertrauen.
- Beschränken Sie sie auf die konkrete Immobilie, mit Angaben zu Flur (ada), Flurstück (parsel) und Wohneinheit.
- Erteilen Sie keine allgemeine, unbeschränkte Vollmacht.
- Nach Abschluss des Kaufs können Sie die Vollmacht widerrufen.
Vertrag und Ihre Rechte beim Kauf vom Plan
Wenn Sie eine Wohnung bezahlen, bevor sie fertig ist, spricht das türkische Recht von einem Wohnungskauf mit Vorauszahlung. Das Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502 schützt Käufer dabei:
- Der Vertrag muss bei einem Notar geschlossen werden.
- Sie haben nach der Unterzeichnung ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, ohne Angabe von Gründen. Lassen Sie sich die aktuelle Regelung von Ihrem Notar oder Anwalt bestätigen.
- Der Verkäufer muss eine Fertigstellungsversicherung oder eine Bankgarantie stellen. Verlangen Sie eine Kopie des Nachweises.
Sie können außerdem verlangen, dass der notarielle Kaufversprechensvertrag im Grundbuch vorgemerkt wird. Das schützt Sie davor, dass die Wohnung an jemand anderen verkauft wird.
Im Vertrag sollten Übergabetermin, Angaben zur Wohnung, Gesamtpreis, Zahlungsplan und die Folgen einer verspäteten Übergabe klar geregelt sein. Fragen Sie vor der Unterschrift nach jeder Klausel, die Sie nicht verstehen.
Zahlung und Geldtransfer
Zahlen Sie nur auf das Firmenkonto des Bauträgers. Zahlen Sie niemals auf ein Privatkonto oder in bar.
Bewahren Sie für jede Zahlung den Beleg auf und geben Sie im Verwendungszweck Projekt und Wohnung an.
Wenn Sie Devisen aus dem Ausland überweisen, fragen Sie Ihre Bank vorab, welche Unterlagen Sie brauchen. Bei manchen Überweisungen kann ein Nachweis über die Herkunft des Geldes verlangt werden.
Vorsicht bei Nachrichten, die behaupten, die Bankverbindung des Bauträgers habe sich geändert. Bestätigen Sie eine solche Änderung immer direkt beim Bauträger.
Eigentumsübertragung (Tapu) und Kosten
Die Eigentumsübertragung (tapu) erfolgt bei einem Grundbuchamt der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (Tapu ve Kadastro). Beim Kauf vom Plan findet sie meist erst nach Fertigstellung der Wohnung statt. Es wird ein Termin vereinbart, zu dem Käufer und Verkäufer oder ihre Bevollmächtigten zur Unterschrift erscheinen.
Die Grundbuchgebühr beträgt in der Regel 4 % des angegebenen Werts. Sofern nichts anderes vereinbart ist, zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 2 %. Hinzu kommt eine kleine Verwaltungsgebühr.
Ausländische Staatsangehörige, die kein Türkisch sprechen, brauchen beim Termin unter Umständen einen vereidigten Dolmetscher. Von ausländischen Käufern können außerdem weitere Unterlagen verlangt werden, etwa ein Wertgutachten.
Prüfen Sie vor der Übertragung den Bebauungs- und Genehmigungsstatus der Immobilie und ob im Grundbuch eine Hypothek oder Pfändung eingetragen ist.
DASK und Wohnungsversicherung
Ohne die Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) ist keine Eigentumsübertragung möglich. Sie können die Police vor der Übertragung bei einer Versicherungsgesellschaft oder einem Versicherungsvertreter abschließen.
Eine private Wohnungsversicherung (konut sigortası) ist freiwillig, aber empfehlenswert. DASK deckt nur Erdbebenschäden am Gebäude bis zu einer festen Höchstsumme. Eine Wohnungsversicherung kann zusätzlich Ihren Hausrat und weitere Risiken wie Feuer, Wasserschäden und Diebstahl abdecken.
Nach der Übergabe
Nach der Schlüsselübergabe kommen folgende Kosten und Aufgaben auf Sie zu:
- Grundsteuer (emlak vergisi): jährlich an die Gemeinde zu zahlen, meist in zwei Raten im Mai und November.
- Hausgeld (aidat): Ihr Anteil an den gemeinsamen Kosten des Gebäudes oder der Wohnanlage, festgelegt von der Hausverwaltung.
- Versorgungsverträge: Melden Sie Strom, Wasser und Gas auf Ihren eigenen Namen an.
Wenn Sie im Ausland leben, können Sie für diese Zahlungen bei Ihrer Bank Daueraufträge oder Lastschriften einrichten.